'반도체 도시' 용인·이천…개발호재로 부동산시장도 '온기'

​안녕하세요!이코치 용인 둔전역 에피트 입니다!​경기가 어렵지만 종종 현금을 보유하여임대료가 잘 나오는 투자 물건을문의주시는 분들도 있습니다.​상가는 수익률을 보고 투자하지만공장, 창고는 평당 지가 상승을 통한시세차익을 보고 투자합니다.​​임대료는이자를 부담할 수 있는 정도면 충분하고,중요한 것은 발전 가능성이 있어지가 상승 여력이 있느냐 입니다.​오늘은 임대가 모두 맞춰져 있고수익률이 좋은 투자용 공장 매매 물건소개드립니다.​브리핑 하겠습니다!브리핑에 앞서,본 물건은 주인분께서 노출을 원치 용인 둔전역 에피트 않으셔서상세한 사진은 못보여 드리는 점 양해 부탁드립니다.사진 확인 및 현장 방문을 원하시는 분들은개인적으로 연락주시기 바랍니다^^​입지분석​본 공장이 위치한 금어리는국도에서 10여분 들어와야 하고막다른길이 있어 저평가된 지역입니다.​하지만 최근 기존 주거지역을 중심으로주변에 신축 아파트가 건설되고신규 도로의 신설 및 IC개통 계획이 발표되며발전이 기대되는 지역입니다.​​현재 분당, 판교로 연결되는 고속화 도로57번 지방도는 초부리에서 끊어져 있습니다.​이 도로의 용인 둔전역 에피트 신설을 위한 절차가 진행되고 있고적격정 조사에서 B/C=1.28로타당성이 높은 것으로 확인되었고2026년 민자도로로 착공하는 것을목표로 진행되고 있습니다.​​이 도로는 삼성 반도체 산업단지로 지정된남사까지 연결되어 20분 정도면 이동이 가능하며,금어리에는 금어IC가 계획되어 있어금어리의 입지가 좋아질 전망입니다.​​금어리 초입에 최근둔전역 힐스테이트 1700세대신축하여 3월에 입주하였고,​금어지구 에피트 1200세대 공사가 시작되어7월경 분양 예정입니다.​금어지구 옆은 1종 일반주거 지역으로빌라가 들어오기 좋은 용인 둔전역 에피트 지역으로신축빌라가 건설되고 있고,내부도로도 신설되어개발이 차츰 진행되고 있습니다.​​수익률 분석​본 공장은 전체 3층 건물로 임대가 맞춰져 있습니다.임대료는 전체 월 680만원이 들어오고 있어이를 기준으로 수익률 계산을 해보았습니다.​본 공장의 매매가 25억의 65%인16.25억을 이율5%로 대출받으면,남는 것 없이 이자내는 수준입니다.​​여기서 금리가 내려가면이자를 제외하고 남는 금액이 늘어난다고생각하시면 됩니다.​이자부담 없이 매입할때필요한 현금은 8.75억입니다.(위 계산은 이율에 따라 달라지므로 용인 둔전역 에피트 사전에 대출 가능 금액 및 이율 확인이 필요합니다.)​매매가: 25.00억대출 : 16.25억 (매매가의65%)현금 : 8.75억​​혹시 신용도가 좋아 이율을 낮게대출받으실 수 있다면,현재 발생하는 임대료로커버 가능한 대출금액이 많아져필요한 현금액은 줄어듭니다.​수익률은 위의 조건으로 계산하면,매매가 대비 3.3%투입현금 대비 9.3%입니다.​​일반적으로 많이 투자하는 상가와는 다르게공장, 창고는 이자를 부담할 수 있다면평당 지가상승을 기대하고 투자합니다.​예를 들어, 1년 동안 용인 둔전역 에피트 평당50만원이 올랐다면매도가액은 27.5억으로양도차액은 2.5억양도세를 약50%로 계산하면1.2억입니다.​이를 투입한 현금 대비 수익률을 계산하면 14%입니다.​​즉, 8.75억을 투자하여 1년에1.2억을 버는 것입니다.​이는 대략적인 계산으로입지, 발전가능성을 보고기간, 지가 상승을 예상하여투자하는 것입니다.​​시세, 물건분석​본 공장의 매매가의 평당 금액​은 508만원입니다.건물은 전체 3층으로비교하기 쉽게 단층 기준으로 계산하면약380만원 정도로 생각할 수 있습니다.(건축 공사 비용은 편차가 있을 수 있으니 대략적인 금액으로 용인 둔전역 에피트 생각하시면 됩니다.)​​주변에 실거래 토지, 건물 가격을기준으로 계산하면, 단층건물 기준으로평당 350~400만원으로 생각하시면 됩니다.즉, 거래가 될만한 적당한 금액이라고 보시면 됩니다.​​이 공장의 장점은 지하1층도 1층처럼도로에 접해있어 차량을 접안할 수 있다는 것입니다.그리고 지하는 건폐율의 제한을 받지 않기 때문에넓게 건축되어 있습니다.​그래서 넓은 면적으로 임대료를 더 받을 수 있고,임대를 놓기가 매우 수월합니다.​임차인은 2개 회사가 입주하여 용인 둔전역 에피트 있습니다.나누어 임대를 놓기도 좋고,1개 회사가 전체를 다 사용하여도효율적으로 사용하기 좋은 구조로 되어 있습니다.​월세가 잘 나오는 공장, 창고, 토지투자 물건을 찾는 분들께 추천드립니다.​감사합니다!^^​​​소재지용인시 처인구 포곡읍금어리임대가격25 억원토지면적본 토지485 평도로7 평합계492 평건물면적지1층125 평1층96 평2층46 평가설119 평합계386 평건축물용도1,2종 근생차량진입대형트럭 가능입주협의(세안고 매매)층고12.2 m지역지구자연녹지수도상수도하수정화조사용승인일2014.9.5구조철근콘크리트철골조층수지하 1층지상 2층​​​​